# Méthodologie — Baromètre du multilogement, Québec

> Document de référence du pipeline de publication. Le processus de publication le lit au démarrage
> et refuse de produire si la version déclarée ici ne correspond pas à la sienne.
> Chaque page publiée cite ce document.
>
> **Version de la méthode : 1.0** · En vigueur depuis le 2026-10-01

Ce document existe parce que la méthode ne doit pas vivre uniquement dans l'outil qui
l'applique. La compilation d'août 2026 n'était reproductible par personne.

---

## 1. Ce qui est publié

Deux produits distincts, deux cadences, deux niveaux de granularité.

| Produit | Fenêtre | Granularité | Cadence | Comparaison |
|---|---|---|---|---|
| **Baromètre trimestriel** | Un trimestre civil | Québec globalement | Trimestrielle | Glissement annuel (T2 2026 vs T2 2025) |
| **Rapport 12 mois** | 12 mois glissants | Québec + arrondissements | Trimestrielle | Aucune — état des lieux |

### Décalage de publication : un trimestre complet

**Un trimestre n'est jamais publié avant la fin du trimestre suivant.** En octobre 2026,
le baromètre courant porte sur le T2 2026, clos le 30 juin. Le T3 2026 paraîtra en
janvier 2027.

Ce décalage n'est pas une précaution théorique. Les mesures montrent qu'un trimestre continue de recevoir des transactions longtemps
après sa clôture : le T3 2025 a gagné trois ventes plus d'un an après sa fermeture, le T1 2026 en
a gagné quatre. Au moment de la mesure, les huit ventes du T3 2026 avaient toutes été
importées dans les trois mois précédents — le trimestre était encore en train de se
remplir, et son volume apparent, en baisse de 65 % sur un an, était un artefact
d'enregistrement, pas un signal de marché.

Le décalage réduit ce biais ; il ne l'élimine pas. D'où la politique de révision du § 8,
qui n'est pas décorative.

### Profondeur de la série : 2025 est l'année de référence

**La série commence le 1er janvier 2025.** Les quelques transactions antérieures
présentes dans la base relèvent d'un rattrapage partiel et ne couvrent pas assez
d'années pour servir de base de comparaison ; elles sont exclues de la publication.

Conséquence : les quatre trimestres de 2025 paraissent **sans comparaison annuelle**,
avec la mention « première année de la série ». Le glissement annuel s'enclenche au
T1 2026, qui se compare au T1 2025.

Cette borne est volontairement nette. Publier un comparatif pour un seul trimestre de
2025, sur la foi d'une année 2024 incomplète, créerait une exception que le lecteur ne
pourrait pas interpréter.

### Pourquoi le baromètre n'est pas découpé par arrondissement

Québec produit de l'ordre de 18 ventes de multilogement par trimestre. Réparties sur six
arrondissements, cela donne 2 à 5 ventes chacun. À ce volume, une seule erreur de saisie
déplace la moyenne d'un arrondissement de 40 % sans être détectable autrement que par un
contrôle externe. Le découpage géographique reste réservé à la fenêtre de 12 mois, où les
effectifs le supportent.

### Pourquoi jamais trimestre contre trimestre

Le marché du multilogement est saisonnier. Comparer le T3 au T2 mesure la saison, pas le
marché. Seul le glissement annuel — même trimestre, année précédente — isole la variation
réelle.

### Pourquoi Lévis n'est pas publié

Le volume transactionnel de Lévis ne soutient pas une moyenne défendable. Lors de la
compilation d'août 2026, une seule transaction mal saisie — un immeuble inscrit à
2 logements au lieu de 6, rue Foisy — déplaçait le prix à la porte de la ville de 16 %.
Un indicateur qu'une ligne peut faire bouger de 16 % n'est pas un indicateur.

Lévis demeure dans le positionnement du site : territoire desservi, pages de service,
coordonnées, `areaServed` du balisage. Les données de Lévis continuent d'être compilées
**en interne, sans publication**, pour constituer une série historique. Elles seront
publiées quand les effectifs le permettront.

---

## 2. Source des données

Les transactions proviennent de **Matrix**, le système d'inscriptions des courtiers
immobiliers du Québec. Elles sont versées dans la base de travail du courtier à mesure
qu'elles s'y enregistrent, puis lues **en lecture seule** par le processus de
publication : aucune étape de la production de ces rapports ne modifie les données
source.

### Ce que la publication ajoute aux données brutes

La fiche Matrix donne un prix, un nombre de logements, un revenu brut et des dépenses
déclarées. Elle ne donne pas d'indicateur comparable d'un immeuble à l'autre, parce que
le revenu net qui y figure reflète les conventions du vendeur.

Le processus de publication recalcule donc le revenu net d'opération de chaque
transaction selon la grille décrite au § 4, puis en dérive le prix à la porte, le taux
global d'actualisation et le multiplicateur du revenu net. C'est ce recalcul qui rend
deux immeubles comparables.

### Vérification croisée

Les mêmes indicateurs sont calculés en parallèle par l'outil interne du courtier, selon
un chemin de code différent. Les deux résultats doivent coïncider sur la période
commune, sans quoi la publication s'arrête — voir § 6, contrôle G. Un chiffre publié
est donc un chiffre obtenu deux fois, par deux routes.

---

## 3. Critères d'inclusion

Une transaction entre dans l'échantillon si, et seulement si :

| Critère | Valeur |
|---|---|
| Type d'enregistrement | `type_snapshot = 'vendu'` |
| Prix de vente | `> 0` |
| Nombre de logements | `>= 5` |
| Ville | `= 'Québec'` (exactement) |
| Date de vente | dans la fenêtre publiée |

### Exclusions explicites

- **Moins de 5 logements.** Hors du segment sur lequel Pierre-Gabriel Racine agit comme
  courtier, et donc hors de ce que le Baromètre prétend décrire. Mesuré sur la base au
  1er octobre 2026 : aucune vente de 3 ou 4 logements à Québec sur la période publiée, le
  filtre ne retranche donc aucun effectif — il aligne la portée déclarée sur la portée
  réelle. Lors de la compilation d'août 2026, deux inscriptions de 1 et 2 logements
  gonflaient le prix demandé moyen de 229 419 $ à 214 509 $ : un écart de 7 % sur une
  statistique de titre.
- **Toute ville autre que Québec.** La base contient des transactions de Longueuil, Lévis,
  Montréal et Saint-Georges. Deux ventes de Lévis s'étaient glissées dans le rapport de
  Québec en août 2026.
- **Ventes hors-marché et de gré à gré.** Elles ne figurent dans aucune statistique
  publique. Les chiffres publiés décrivent le marché public uniquement, et le disent.
- **Inventaire en vente.** Le baromètre porte sur les ventes conclues. Les prix demandés
  apparaissent uniquement comme ratio vendu/demandé, jamais comme niveau de prix.
- **Doublons.** Voir § 6, contrôles B et C.

---

## 4. Normalisation du revenu net d'opération

Le RNO de la fiche Matrix n'est **jamais** repris tel quel. Il est systématiquement
recalculé, parce que le revenu net déclaré par un vendeur n'est pas comparable d'une
fiche à l'autre.

Le barème applicable dépend de la **date de vente**, jamais de la date de mise en vente.

### Date de bascule : 1er juin 2026

| Date de vente | Barème |
|---|---|
| Avant le 2026-06-01 | Anciennes normes |
| Le 2026-06-01 ou après | SCHL 2025-26 |

### Anciennes normes (ventes antérieures au 1er juin 2026)

```
RBE      = RBP − 3 % (vacance et mauvaises créances)
Gestion  = RBE × 5 %
Entretien = 610 $ × nombre de logements
Concierge = 215 $ × nombre de logements
RNO      = RBE − Gestion − Entretien − Concierge − dépenses réelles
```

La gestion se calcule sur le **RBE**, donc après la vacance, jamais sur le RBP.

### Normes SCHL 2025-26 (ventes du 1er juin 2026 et après)

```
RBE       = RBP − 3 % (vacance)
Gestion   = RBE × taux de la grille
Entretien = entretien PUPA × nombre de logements
Salaire   = salaire PUPA × nombre de logements
Autres    = RBE × 1 %
RNO       = RBE − Gestion − Entretien − Salaire − Autres − dépenses réelles
```

Trois grilles existent : bois/briques petit, bois/briques grand, béton. Elles se
distinguent par l'entretien et le salaire en dollars par logement par année, et par le
taux de gestion.

**Les valeurs de la grille ne sont pas reproduites ici.** Elles sont lues au moment du
calcul dans la table de référence qui fait foi, et consignées avec chaque jeu de données
produit. Les recopier dans ce document garantirait qu'elles finissent par diverger de la
grille réellement appliquée.

Sélection de la grille :

- Désignation manuelle `beton` → grille béton
- Sinon bois/briques, le nombre de logements tranchant entre petit et grand

Le type de construction n'est pas déduit de l'année de construction — ce critère s'est
révélé non fiable. La réserve de remplacement est à zéro faute d'inventaire
d'équipements par immeuble.

### Dépenses réelles soustraites

Sept postes, additionnés tels que déclarés :

```
taxe_municipale · taxe_scolaire · taxe_eau · electricite · assurances · mazout · gaz
```

**Le déneigement est volontairement exclu.** Il est déjà couvert par l'allocation
d'entretien normalisée — 610 $ par logement sous les anciennes normes, 700 $ sous SCHL.
Le compter en plus reviendrait à le déduire deux fois.

### Indicateurs dérivés

```
Prix à la porte = prix de vente ÷ nombre de logements
TGA             = RNO ÷ prix de vente × 100
MRN             = prix de vente ÷ RNO
Ratio V/D       = prix de vente ÷ prix demandé × 100
```

TGA et MRN ne sont calculés que si le RBP est présent et le RNO positif. Le nombre de
ventes servant au TGA est donc inférieur au nombre de ventes total, et **les deux
effectifs sont publiés séparément**.

---

## 5. Statistiques publiées

### Moyenne en premier, médiane en second

La **moyenne** est la statistique mise en avant. C'est aussi celle que calcule l'outil
d'analyse du courtier : le chiffre publié ici et celui sur lequel il s'appuie au
quotidien sont le même, sans conversion mentale.

La **médiane** est publiée à côté, systématiquement. L'écart entre les deux renseigne
sur l'asymétrie de l'échantillon : quand la moyenne dépasse nettement la médiane, c'est
qu'un petit nombre d'immeubles tire vers le haut. Sur la série au 29 septembre 2026,
l'écart est de +5,5 % pour la ville et atteint +8,1 % dans Les Rivières, où cinq ventes
seulement composent l'échantillon.

Les deux statistiques sont calculées et affichées dans tous les cas ; seul l'ordre et
la mise en avant distinguent la principale de la seconde.

Indicateurs publiés, dans cet ordre : nombre de ventes, prix à la porte, TGA, MRN,
délai de vente, ratio vendu/demandé. Chacun paraît en moyenne et en médiane.

### Seuil de publication : 5 ventes

**Aucune statistique centrale n'est publiée sous 5 transactions.** Le nombre de ventes
est affiché, accompagné de la mention « échantillon insuffisant ». Cette règle est
appliquée automatiquement, jamais à l'œil : une statistique sous le seuil ne peut pas
atteindre la page, même par distraction.

Le seuil s'applique indicateur par indicateur : une fenêtre peut compter 12 ventes mais
seulement 4 avec un RBP exploitable. Le prix à la porte se publie alors, le TGA non.

### Arrondis

| Indicateur | Arrondi | Exemple |
|---|---|---|
| Prix à la porte | dollar près | 164 250 $ |
| Montants ≥ 1 M$ | 0,1 M$ près | 1,4 M$ |
| TGA | 2 décimales, virgule | 4,29 % |
| MRN | 1 décimale, virgule | 14,2 |
| Délai de vente | jour entier | 125 jours |
| Ratio vendu/demandé | 1 décimale | 97,4 % |
| Variation annuelle | 1 décimale, signe explicite | +8,3 % |

Les arrondis s'appliquent **à l'affichage seulement**. Les calculs intermédiaires
conservent la pleine précision : arrondir avant d'agréger introduit un biais.

Séparateur de milliers : espace insécable étroite. Séparateur décimal : virgule.

---

## 6. Contrôles de cohérence

Le générateur exécute ces contrôles avant toute écriture. **Un échec bloquant arrête la
génération** — aucune page n'est produite, aucune archive n'est touchée.

| | Contrôle | Effet |
|---|---|---|
| A | Somme des ventes par arrondissement = total ville | **Bloquant** |
| B | Aucun doublon exact (même `no_centris`) | **Bloquant** |
| C | Aucun quasi-doublon (même adresse et même prix) | **Bloquant** |
| D | Aucune vente de moins de 5 logements | **Bloquant** |
| E | Aucune vente dont la ville n'est pas Québec | **Bloquant** |
| F | Prix à la porte dans ±3 écarts-types | Avertissement |
| G | Concordance avec le calcul interne sur la fenêtre commune | **Bloquant** |
| H | Nombre de logements cohérent avec le rôle d'évaluation | Avertissement |
| I | Le trimestre publié ne reçoit plus de ventes | Avertissement |
| J | La date de vente n'est pas une date d'import | Avertissement |

### Sur le contrôle G

Le processus de publication recalcule le revenu net d'opération plutôt que de reprendre
celui de l'outil d'analyse interne. Pour garantir que les deux ne divergent pas, les
agrégats des deux chemins sont comparés sur la période que les deux couvrent. Toute
divergence au-delà de l'arrondi arrête la publication.

C'est le raisonnement qui avait validé la reconstruction d'août 2026 : des chiffres
recalculés qui retombent exactement sur ceux de la source prouvent que la reconstruction
est fidèle, et autorisent à faire confiance aux écarts qu'elle révèle.

La comparaison porte sur les moyennes, seule statistique que les deux chemins
produisent.

### Sur le contrôle I

Le pipeline regarde la date d'import la plus récente parmi les ventes du trimestre
publié. Si le trimestre a reçu des transactions dans les 30 derniers jours, il bouge
encore, et figer une archive maintenant garantit de devoir la réviser. L'avertissement
ne bloque pas — il arrive qu'on veuille publier quand même — mais il doit être lu.

### Sur le contrôle J

Quand `date_snapshot` coïncide avec le jour d'import, c'est que Matrix n'a pas fourni de
date de vente et que l'import a retenu la sienne. La transaction est alors rattachée au
mauvais trimestre, et comme ces fiches portent souvent un long délai de mise en marché,
la vente réelle peut remonter de plusieurs mois.

Sept lignes sont dans ce cas au 2 octobre 2026, dont deux dans la fenêtre publiée. Leur
effet sur la médiane du premier semestre 2026 est de −0,9 % sur le prix à la porte, mais
de −10,5 % sur le délai de vente — ces fiches portent 150 et 252 jours de mise en marché.
C'est l'illustration de pourquoi la médiane passe devant la moyenne, et pourquoi le délai
de vente est l'indicateur le plus fragile de la série.

### Sur les contrôles F, H, I et J

Ils signalent sans bloquer, parce qu'une valeur extrême peut être réelle et qu'un
trimestre encore mouvant reste parfois publiable. Les avertissements sont écrits dans le
rapport d'exécution et doivent être examinés manuellement avant publication.

---

## 7. Structure des URL

| Rôle | Adresse |
|---|---|
| Baromètre courant | `/barometre-quebec` |
| Archive trimestrielle | `/barometre-quebec-2026-t3` |
| Rapport 12 mois | `/rapport-marche-quebec` |

Le baromètre courant est une **adresse permanente** : elle accumule l'autorité de
référencement au fil des trimestres. Chaque trimestre, son contenu est remplacé et une
copie figée est déposée à l'adresse d'archive.

**Une archive n'est jamais écrasée.** Le générateur refuse d'écrire sur un fichier
d'archive existant. L'historique est l'avantage concurrentiel du site : personne d'autre
ne publie cette série.

Chaque archive porte un `canonical` vers elle-même, jamais vers la page vivante.

---

## 8. Politique de révision

Les données de Matrix continuent d'arriver après la fin d'un trimestre. Un trimestre
publié n'est donc pas définitif.

1. **Date de coupe affichée.** Chaque page indique la date à laquelle les données ont été
   extraites, pas seulement la période couverte.
2. **Mention permanente** sur chaque page : les trimestres antérieurs peuvent être révisés
   à mesure que les transactions s'enregistrent.
3. **Révision en clair.** Toute correction d'un chiffre déjà publié est annoncée sur la
   page, avec l'ancienne valeur, la nouvelle, et la raison. Jamais de correction
   silencieuse.
4. **Délai de publication.** Un trimestre se publie trois à quatre semaines après sa
   clôture, le temps que l'enregistrement rattrape. Le T3, clos le 30 septembre, se publie
   vers le 20-25 octobre.

### Format d'une révision

```
Révision du 2026-10-22 — ajout de 4 ventes omises lors de la compilation initiale.
Prix moyen à la porte, Québec, 12 mois : 174 587 $ → 171 240 $.
```

---

## 9. Historique des versions

| Version | Date | Changement |
|---|---|---|
| 1.0 | 2026-10-01 | Première rédaction. Québec seulement, médiane principale, seuil de 5 ventes, baromètre trimestriel sans arrondissements, contrôles bloquants. Remplace la compilation manuelle d'août 2026 à partir des PDF. |